2025년 4월 23일 오후 2시, 국회의원회관 제3세미나실에서 열렸다. 국민의힘 김정재·최보윤 의원과 더불어민주당 복기왕 의원이 공동 주최하고, 한국주거환경학회가 함께했으며, 주택도시보증공사(HUG)가 후원했다. 약 90명의 국회의원, 공공기관 관계자, 학계 및 업계 인사가 참석했다. 이 세미나가 열린 배경에는 전국 미분양 주택 약 7만 가구, 그중 지방 악성 미분양(준공 후 미분양)이 2만 3,733가구로 전국의 84.5%를 차지하는 심각한 상황이 있었다. 정부가 CR리츠를 통해 매입한 물량은 목표 4,000호의 75%에도 못 미치는 3,000호 미만이었고, 수도권은 수요 집중으로 가격이 불안한 반면 지방은 수요 위축으로 미분양이 누적되는 양극화가 깊어지고 있었다. 개회사는 변창훈 한국주거환경학회장이 작성했으나 본인이 참석하지 못해 김선주 경기대 부회장이 대독했다. 이어 김정재·복기왕·최보윤 의원이 환영사를, 유병태 HUG 사장과 권영세 비상대책위원장이 축사를 했다. 권성동 원내대표와 김상훈 정책위의장은 서면으로 축사를 전했다.
주제발표 첫 번째 발표는 알투코리아 박용석 이사가 "주택시장의 현황과 정책방향"이라는 제목으로 진행했다. 수도권과 지방 간 주택시장 양극화를 진단하고, 인구 감소와 1인 가구 증가에 따라 수요 구조가 근본적으로 바뀌고 있음을 짚었다. 기존의 3~4인 가족 기준 대규모 아파트 공급 방식이 더 이상 유효하지 않으며, 수요자 맞춤형 소형 주택 공급 확대, 고령 가구 주거복지 강화, 지방 빈집 리모델링 활용 등이 필요하다는 방향을 제시했다. 두 번째 발표는 한국자산매입 김종구 대표가 "미분양 시대의 새로운 패러다임"이라는 제목으로 했다. 주택공급의 전 과정, 즉 기획에서 토지매입, 분양, 준공, 매매에 이르기까지 각 단계에 리스크가 상존하며, 그 부담이 최종적으로 소비자에게 전가되는 구조적 문제를 분석했다. 자사가 실시한 소비자 설문(2,723명)에서는 청약 시 가장 불안한 요소로 현금흐름 압박(47.7%), 경제 불확실성(25.3%), 건설사 리스크(19.1%)가 꼽혔고, 공급자 설문(509명)에서는 73.8%가 향후 1년 내 공급을 축소하겠다고 답했다. 이에 대한 해법으로 AI 기반 리스크 정량화 기술과 매수청구권(풋옵션) 구조를 결합한 모델을 소개했다. GBM(기하브라운운동)과 몬테카를로 시뮬레이션으로 단지별 가격 확률분포를 예측하고, 조기경보시스템(EWS)으로 계약별 매수청구 확률을 실시간 추적하는 방식이다. 다만 민간 단독으로는 검토 단지 대비 실제 편입률이 8.19%에 불과한 한계가 있어, 공공의 보증 연계, 기금 출자, 세제 혜택 등 제도적 지원이 결합되어야 한다는 점을 솔직히 인정했다.
패널토론 채희율 경기대 교수가 좌장을 맡고, 김성우 HUG 본부장, 이현석 건국대 교수, 김선주 경기대 교수, 이준용 한국부동산원 부장, 이혜진 현대건설 팀장, 이강현 한국토지신탁 실장이 토론에 참여했다. 토론자들은 대체로 AI와 빅데이터를 활용한 수요 예측과 리스크 관리의 가능성에 공감하면서도, 여러 보완 과제를 지적했다. 김성우 HUG 본부장은 AI 모델이 블랙박스로 작동할 경우 정책적 신뢰를 얻기 어렵다며 투명성 확보를 강조했고, HUG 내에 빅데이터 분석팀을 신설할 계획이라고 밝혔다. 이현석 건국대 교수는 풋옵션 구조의 핵심 변수 5가지를 분석하면서, 우량 단지만 골라서 보호하는 체리피킹 문제를 보완해야 한다고 조언했다. 김선주 경기대 교수는 안전한 분양주택 위주로만 운용할 경우 정작 해결이 시급한 악성 미분양에는 효과가 제한적일 수 있다고 지적했다. 이준용 한국부동산원 부장은 한국부동산원과 국토연구원, LH가 6년간 90억 원을 투입해 구축한 빅데이터 기반 주택시장 예측 시스템을 소개하면서, 민간 기업의 공공 데이터 접근 장벽을 낮춰야 한다고 말했다. 이혜진 현대건설 팀장은 시공사도 자체적으로 빅데이터 분석 시스템을 구축하고 있지만, 정책 변화나 금리 같은 외생변수 앞에서는 미분양 방지에 한계가 있다고 현장의 목소리를 전했다. 이강현 한국토지신탁 실장은 민간기업에 공공성을 요구하려면 매입임대사업자에 대한 세제혜택 등 제도적 지원이 반드시 병행되어야 한다고 강조했다. 좌장 채희율 교수는 부동산에 풋옵션 구조를 적용한 것은 전통 금융보다 리스크가 낮은 창의적 시도이며, LH의 한정된 예산(3,000억 원)으로 직접 매입하는 방식보다 민간 보호구조를 활용하는 것이 더 효율적일 수 있다고 종합하면서, 제도화와 정책 공약화를 검토할 필요가 있다고 마무리했다.
