논문 제목- 풋옵션을 활용한 주택미분양 해소 방안에 관한 연구
저자저널- 『금융연구 (Journal of Money & Finance)』
- 제39권 제3호 (Vol. 39, No. 3)
발행일최근 주택시장에서 가장 구조적인 문제로 지적되는 것은 미분양이다. 특히 지방을 중심으로 준공 이후에도 팔리지 않는 이른바 ‘악성 미분양’이 증가하고 있으며, 이는 단순한 공급 과잉을 넘어 건설사의 재무 악화, 금융기관 부실, 지역 경기 침체로까지 이어질 수 있는 연쇄적인 리스크를 내포하고 있다.
그동안 정부는 LH 직접 매입, CR리츠 활용, 세제 및 금융 인센티브 등 다양한 정책을 통해 미분양 해소를 시도해 왔다. 그러나 이러한 방식은 재정 부담이 크고, 무엇보다 실제 수요자의 매수 심리를 근본적으로 개선하지 못한다는 한계를 보여왔다. 결국 미분양 문제의 본질은 공급이 아니라 ‘수요의 부재’, 그중에서도 가격 하락에 대한 불안에서 비롯된다는 점이 점점 더 분명해지고 있다.
이러한 문제 인식에서 출발해 해당 연구는 미분양 해소를 위한 새로운 접근으로 ‘주택매수청구권’, 즉 주택을 기초자산으로 하는 풋옵션 구조를 제안한다. 이는 수분양자가 일정 비용을 지불하고 향후 주택 가격이 하락할 경우 사전에 정해진 가격으로 되팔 수 있는 권리를 확보하는 방식이다. 다시 말해, 주택 구매와 동시에 가격 하락에 대한 일종의 보험을 함께 보유하는 구조다. 이 경우 수요자는 최악의 손실 가능성을 제한할 수 있기 때문에, 시장이 침체된 상황에서도 매수 의사결정을 보다 안정적으로 내릴 수 있다.
이 구조가 실제로 작동하기 위해서는 매수청구권이 행사될 경우 이를 받아줄 주체가 필요하다. 이에 논문은 민간 금융기관과 공공이 공동으로 출자하는 자산매입기구의 도입을 제안한다. 해당 기구는 매수청구권이 행사된 주택을 매입한 뒤 임대 운영을 거쳐 향후 재매각하는 역할을 수행한다. 이를 통해 개별 거래에서 발생하는 리스크를 시장 전체로 분산시키고, 동시에 공공의 신뢰성과 민간의 자본 및 분석 역량을 결합하는 구조를 만들 수 있다.
또한 연구는 주택 가격의 하방 리스크가 실제로 존재하며, 이를 정량적으로 관리할 필요가 있음을 강조한다. 주택 가격은 장기적으로 상승하는 경향을 보이지만, 단기적으로는 상당한 하락이 발생할 수 있으며, 실제로 최대 하락률이 20%를 상회하는 사례도 확인된다. 이러한 특성은 주택을 단순한 실물자산이 아닌, 리스크 관리가 필요한 금융적 자산으로 바라봐야 함을 시사한다.
결국 이 연구가 제시하는 핵심은 미분양 문제를 해결하는 방식의 전환에 있다. 기존처럼 정부가 직접 매입하거나 공급을 조정하는 접근이 아니라, 수요자의 리스크를 제거함으로써 자연스럽게 시장 참여를 유도하는 구조로의 변화다. 주택매수청구권과 자산매입기구를 결합한 이 모델은 최소한의 재정 투입으로도 미분양 해소와 시장 안정, 그리고 주거복지 증진까지 동시에 달성할 수 있는 가능성을 보여준다.
요약하면, 미분양 문제의 해법은 더 이상 “누가 사줄 것인가”가 아니라, “왜 사람들이 사지 않는가”에 대한 답에서 시작해야 한다. 그리고 그 답은 결국 하나로 귀결된다. 가격 하락에 대한 불안을 제거할 수 있다면, 시장의 수요는 다시 움직이기 시작한다.
