연구소 소식

제목: 주택시장 양극화 및 미분양 주택 해소방안
부제: 새 시대, 새 정책 — AI 신기술과 구조화를 통한 민관협력 모델

2025년 10월 15일 오후 1시, 국회의원회관 제1세미나실에서 열렸다. 더불어민주당 안도걸·정준호·손명수 의원이 공동 주최하고, 한국도시부동산학회가 함께했으며, HUG와 LH가 후원했다. 행사 예산은 약 862만 원이었다.
공교롭게도 이날은 정부가 「10.15 주택시장 안정화 대책」을 발표한 날이기도 하다. 서울 25개 자치구 전체를 조정대상지역으로 지정하고, 토지거래허가구역을 확대하며, 고가주택 대출 규제를 강화하는 내용이었다. 수도권 과열과 지방 침체라는 양극화가 정부 정책의 최우선 의제로 부상한 시점에 세미나가 열린 셈이다.
4월 세미나와 비교하면 여러 면에서 규모가 커졌다. 장소가 제3세미나실에서 더 큰 제1세미나실(98석)로 바뀌었고, 축사도 HUG 사장에서 김윤덕 국토교통부 장관으로 격상되었다. 4월에는 국민의힘 의원 중심이었는데 10월에는 더불어민주당 의원 중심이어서, 두 차례를 합치면 여야를 모두 아우르는 구성이 되었다. 만찬(17:00~18:30)도 새로 추가되었다.
사회는 경기대 김선주 교수가 맡았다. 국민의례(국기경례와 묵념) 후, 남진 한국도시부동산학회 회장이 개회사를 했다. 남진 회장은 주택시장 양극화가 지역·계층·주거유형 전반에서 고착화되고 있으며, 미분양 누적이 건설생태계와 지역경제, 고용, 금융안정성에까지 파급되고 있다고 진단했다. AI 기술로 수급 불균형 신호를 분석하고 정책 대안을 사전 시뮬레이션할 수 있는 시대가 왔다면서, 공공이 목표와 기준, 데이터 신뢰성을 담당하고 민간이 현장 실행과 혁신을 맡는 협력 구조를 강조했다. 이어 안도걸·정준호·손명수 의원이 환영사를, 김윤덕 국토교통부 장관이 축사를 했다. 김윤덕 장관은 수도권 수급 불균형과 지방 미분양 적체라는 이중과제에 직면해 있다며, 단기적으로는 LH 미분양 매입 확대와 CR리츠 조성을, 중장기적으로는 지역균형 발전과 정주여건 개선을 추진하겠다고 밝혔다.

주제발표
첫 번째 발표는 이현석 건국대 부동산학과 교수가 "주택시장 양극화의 현황과 문제점"이라는 제목으로 40페이지 분량의 발표를 했다. 전 세계적으로 GDP 대비 주택가격이 상승하고 불평등이 심화되는 흐름 속에서 한국의 상황을 조명했다. 소득 상위 10%와 하위 50%의 자산 격차, GRDP와 주택가격의 상관관계, 수도권과 비수도권의 양극화를 데이터로 보여주었다. 도시활력지수(CVC)와 인구이동 패턴을 분석하며, 2024년 기준 미분양의 78.4%가 지방에 집중되어 있음을 확인했다. 정책 방향으로는 컴팩트 개발(Compact Development), AI 활용 수요 예측, 지역 맞춤형 정책, 오피스에서 주거로의 용도 전환 등을 제안했다.
두 번째 발표는 황우곤 前 우리글로벌자산운용 대표이사이자 前 국정기획위원회 자문위원(상임)이 "민관협력에 기반한 미분양 주택 문제 해결방안: AI, 매수청구권 활용 분양 모형"이라는 제목으로 31페이지 분량의 발표를 했다. 증권사와 금융기관에서 20년 이상 경력을 쌓은 부동산 금융 전문가의 시각에서, 기존 미분양 해소 정책의 성과와 한계를 먼저 짚었다. HUG CR리츠는 5,000억 원 규모로 조성되었으나 실제 매입은 451세대, 275억 원에 그쳤고, LH의 매입 계획은 3,000~8,000세대 수준이었다.
이에 대한 대안으로 매수청구권(Put Option)과 SPC(특수목적회사), LOC(보증)를 결합한 구조화금융 모델을 제안했다. 구체적으로는 5,000억 원 규모의 펀드를 조성하되, 선순위 70%는 HUG 보증으로, 후순위 30%는 LOC로 구성하며, 목표 수익률은 IRR 3.5~8.75%로 설정했다. 여기에 AI 기반 조기경보시스템(EWS)과 지역·동·Bay 단위 시장분석, 리스크 등급화 시스템을 접목하여 의사결정의 정밀도를 높이는 방안을 제시했다. HUG 융자보증과 LH·지역도시개발공사의 공동출자확약을 통해 공공 부문의 참여를 확보하는 구조였다.

패널토론
채희율 경기대 명예교수가 좌장을 맡았고, 토론자로는 국토교통부 김승범 부동산투자제도과장, 상명대 권세훈 경제학과 교수, HUG 허지행 주택도시금융연구원장, LH 성대규 부동산금융사업처장, 한국자산매입 김종구 대표, 한국토지신탁 오성진 전략사업팀장이 참여했다.
4월 세미나와 비교하여 눈에 띄는 점은 국토교통부의 실무 과장이 직접 패널로 참여했다는 것이다. 4월에는 준비 과정에서 국토부 참여를 의도적으로 배제했던 반면, 10월에는 장관 축사와 함께 실무 담당자까지 토론에 합류시켜 정책 실행 가능성에 한 발 더 다가간 구성이었다.