연구소 소식

제목: 지역균형발전을 위한 주거·금융정책 활성화 방안
부제: 새로운 부동산 정책으로 바라본 지역경제 활성화 방안

2026년 3월 26일 오후 2시, 국회의원회관 대회의실에서 위 주제로 세 번째 정책 세미나가 열렸다. 이번에는 '지역균형발전을 위한 주거혁신정책포럼'의 공식 출범식을 겸한 자리였다.
장소가 98석의 제1세미나실에서 400석 규모의 대회의실로 옮겨졌고, 보도에 따르면 전 좌석이 빈자리 없이 찼다. 여야 19명의 국회의원이 참여해 초당적 성격을 분명히 했다. 더불어민주당 안도걸 의원이 포럼 대표를, 국민의힘 최보윤 의원이 개회사를 맡았다.
한국세무학회, 디지털자산금융학회, 한국디벨로퍼협회(KODA)가 공동 주관했고, 대통령직속 지방시대위원회가 후원 명칭 사용을 공식 승인했다. 전체 사회는 유몽희 한국입법정책연구원 원장이 맡았다. 안도걸 의원은 한국 주택시장이 '지표의 역설'이라는 구조적 위기에 직면해 있다고 진단했다. 서울의 PIR(소득 대비 주택가격)은 1012배로 뉴욕(78배), 런던(9~10배)보다 높은 반면, 2026년 1월 기준 전국 미분양 66,576호 중 비수도권이 48,695호(73.2%)를 차지한다. 준공 후 미분양 2만 9천 호의 87%가 지방에 집중되어 있고, 미착공 포함 시 10만 호를 넘는다.

주제발표 (Session 1)
발표는 세 건으로 구성되었다.
첫 번째 발제는 이현석 건국대 교수가 "주택시장 양극화와 미분양 진단"이라는 제목으로 진행했다. 2015~2022년 수도권이 전국 GDP의 70%를 차지하면서 지역 격차가 되돌리기 어려운 수준에 이르렀다고 분석했다. 수도권과 비수도권의 인구 비율이 51대 49이며 청년층 수도권 집중률은 56.4%에 달한다. 회귀분석을 통해 양쪽의 주택시장 결정요인이 구조적으로 다르다는 점을 실증하면서, 중앙 일률적 정책이 아닌 지역 맞춤형 접근이 필요하다는 논거를 제공했다.
두 번째 발제는 강명기 한일회계법인 본부장이 "현 주택 세제의 문제점과 수도권/지방 차별화 필요성"이라는 제목으로 했다. 229개 시군구 중 138개(60.2%)가 소멸위험지역이라는 점을 짚으면서, 현행 취득세·다주택 중과세·종합부동산세가 수도권과 지방을 일률적으로 규율하는 것이 지방 시장의 회복을 가로막고 있다고 진단했다. 미국 QOZ(기회특구), 프랑스 SCPI, 독일 차등세율 등 해외 사례를 소개하며, 지방 다주택자 취득세 중과 완화를 핵심으로 하는 세제 차별화를 제안했다.
세 번째 발제는 이진 한국디벨로퍼협회 실장이 "지역 맞춤형 주택 공급 환경 조성: 프로젝트리츠와 환매보증제의 활용"이라는 제목으로 했다. 53조 원 규모의 부동산 PF 구조조정 현황을 짚은 뒤, 프로젝트리츠와 주택환매보증제를 결합한 모델을 제시했다. 주택환매보증제는 1차 세미나에서 '매수청구권(풋옵션)'으로 소개된 개념이 2차를 거쳐 '주택환매보증제'라는 정책 명칭으로 자리잡은 것이다. 분양 시점에 가격 하락 리스크를 보증으로 제거하여 미분양 자체를 예방하는 사전적 장치이며, 환매가 발생한 주택은 리츠가 매입해 장기 공공임대로 전환하는 선순환 구조를 설명했다.

패널토론 (Session 2)
15:20~16:00(40분간), 윤성만 서울과학기술대 교수(한국세무학회장)가 좌장을 맡고 8명의 토론자가 참여했다. 학계(김완용·임경인·이현석), 공공(김계흥 국토부 과장·임상빈 한국지방세연구원), 민간(강명기·이진·황우곤)이 고루 포진한 구성이었다.
이현석 교수는 "서울에는 둥지가 없고, 지방에는 먹이가 없다"는 표현으로 청년 쏠림을 요약하면서, 단순한 규제 완화가 아니라 거점도시 육성과 특화산업 창출을 통해 지방에 실질적 수요 기반을 만들어야 한다고 주장했다.
강명기 본부장은 "현행 세제가 지방 주택시장을 고사시키고 있다"고 직설적으로 비판했다. 지방 다주택 취득 시 12.4% 이상의 징벌적 과세가 적용되는 현실을 지적하면서, 비수도권 주택 취득은 투기가 아니라 빈집화 방지와 공급 안정화에 기여하는 공익적 행위로 인식을 전환해야 한다고 했다. 구체적으로 거점 지역 투자 인센티브 집중, 보유·임대 기간 연동 세제 설계, 종합부동산세 낙후 지역 공제 상향, 지역별 세율 차등화, 주택 수 기준에서 공시가격 총합 기준으로의 과세 전환 등을 제안했다.
이진 실장은 프로젝트리츠가 설립 신고만으로 사업을 진행할 수 있고 토지 현물 출자 시 과세이연이 가능해 초기 금융비용을 절감할 수 있다고 설명했다. 여기에 환매보증제를 결합하면 건설사 유동성 위기를 차단하고 민간 자본 유입을 활성화할 수 있으며, 2008년 금융위기 당시 3조 원 투입으로 성공했던 사례를 참고점으로 제시했다. 민간과 공공이 공동으로 환매 준비금을 관리하는 협력 구조를 제안했다.
김계흥 국토교통부 과장은 "현장의 목소리를 정책에 반영하겠다"고 답변하며 제도적 개선을 약속했다. 2차 세미나에 이어 국토부가 두 차례 연속으로 실무 담당자를 토론에 보낸 것이다.
황우곤 한국자산매입 정책본부장은 2차 세미나에서 발제자로 제시한 5,000억 원 펀드 구조(선순위 70% HUG 보증 + 후순위 30% LOC)의 연장선에서, AI 기반 조기경보시스템과 환매보증제를 결합한 실행 방안을 민간 금융 실무의 관점에서 뒷받침했다.
패널토론은 세 가지 합의를 도출했다. 첫째, 세제 개편·금융 지원·산업 일자리 정책이 결합되어야 양극화를 해결할 수 있다. 둘째, 수도권과 차별화된 지역 맞춤형 정책 전환이 시급하다. 셋째, "금융이 뒷받침되는 주거 정책"만이 실제 인구 이동을 만들어낼 수 있다는 것이 초당적 합의였다. 프로젝트리츠와 주택환매보증제를 핵심 수단으로 여야 공동 입법을 추진하기로 했으며, 이것이 이날 출범한 포럼의 첫 번째 과제가 되었다.

포럼 출범
'지역균형발전을 위한 주거혁신정책포럼'이 공식 출범했다. 안도걸 의원이 대표를 맡고, 경제·부동산·세제 분야별 위원을 두며, 연 2회 포럼과 연 3회 세미나를 개최하고, 연내 법령 개정 및 제도 개선 완료를 목표로 설정했다. 참여 의원은 더불어민주당 12명(문진석·신정훈·안도걸·이개호·이성윤·이언주·이원택·정준호·정진욱·조계원·허성무·홍기원), 국민의힘 6명(김승수·김정재·박성훈·이종욱·이헌승·최보윤), 조국혁신당 1명(차규근)이다.